近日，有市场消息称，位于北京门头沟的“半山别墅”项目——西山源著更名为泷悦·玖宸即将入市深金优配，但价格却从原先一套1500万起直降至790万起，近乎“腰斩”，这也引发了外界对于该项目的关注。
6月10日，新京报贝壳财经记者致电其置业顾问，其称，“目前项目确实更名为泷悦·玖宸，现在由电建地产操盘，预计于6月中旬开盘。目前，项目已经是准现房，总价790万-1200万元，均价约为2.2万元/平方米。”
那么，泷悦·玖宸项目更名、降价，悄然入市的背后原因是什么呢？对此，记者进一步进行了走访。
西山源著的宣传道旗已更名为泷悦·玖宸。 新京报贝壳财经记者徐倩摄
更名入市，降至790万/套起
泷悦·玖宸，原名为西山源著，坐落于北京市门头沟区永定镇的西山区域，三面环山，从东面入城，北接陵园，南至岢罗坨村，外接108国道通莲石东路、莲花池西路，可直达北京市中心。
距离泷悦·玖宸最近的地铁站为S1号线终点站石厂站。从石厂站骑电动车到售楼处用了不到10分钟的时间，由于是工作日，一路上罕有行人，路过同是电建地产联合开发的华萃西山项目后，再往里面走，一路是上坡，最终来到售楼部。
据门头沟片区内的中介人士告诉新京报贝壳财经记者：“想买这一片的人大多是开车自驾过来深金优配，如果对通勤、配套没有太高要求的话，这里比较适合作为第二居所。”
泷悦·玖宸售楼部。新京报贝壳财经记者徐倩摄
据前述泷悦·玖宸置业顾问介绍：“项目原名是西山源著，目前更名为泷悦·玖宸。项目在售的为上下叠两种产品，上叠约350平方米，下叠约400平方米，总价790万-1200万元，均价约为2.2万元/平方米。项目已经是准现房，预计将于明年4月30日交付。”
项目周边的居民告诉记者，“附近有北京万佛华侨城公墓。”对此，上述置业顾问表示：“公墓隔项目至少两个山头，我们项目在半山之上，还挺远的，也看不到，跟我们没关系。”
而上述该项目旁边的华萃西山项目，产品方面有洋房也有叠拼，售价约为4.8万元/平方米，总价550万元起。对比来看，泷悦·玖宸单价低于周边项目。
对于项目为何大幅度降价，泷悦·玖宸置业顾问也表示：“之前本来是想卖到1800万-2000万元，因为我们是与股东方（即隆泰实业，下同）合作，股东方觉得价格要卖到1800万，认为这块地非常稀缺、挺有情怀的，但是我们（电建地产）结合当前市场情况，首期就开最低的价格，这样可以吸引到一批量的业主，二期预计会比一期贵，低开高走（策略）。”
对于“首开”的日期，置业顾问表示：“现在是排号，首开的话，价格低点的总共56套房源，现在排到40号左右了，大概是6月中旬开盘，如果排号量足够就直接开了，没有特别确定日期。”
取证四年仅网签1套
早在2018年2月，电建地产联合隆泰实业以46.5亿元底价拿下门头沟区永定镇岢罗坨、秋坡、石佛村MC00-0500-0004、0007、0011、0008、0012、0014、MC00-0600-0004、0006、0008、0009、0031地块，其中就包括泷悦·玖宸项目所在地块。
拿地两年后的2022年11月，备案名“鸿瑞西峰”（推广案名为“西山源著”）的项目取得预售证。据北京市住建委官网信息，其取证日期为2020年11月18日，从取证到现在，网签显示为1套。
北京市住建委官网截图。
对此，6月12日，记者又向另一名置业顾问致电做进一步了解，其表示：“之前开过（盘），现在是电建地产接过来，作为一个新盘重启销售，之前是电建参股、与其他开发商合作的，现在是电建操盘；之前是卖过，但是（基本）都退了。”
同时，在“房天下”网站上搜索泷悦·玖宸项目信息，也显示出其曾于2022年7月开盘（项目名为“西山源著”），样板间也在当年开放的消息，还能查到该项目在2022年的宣传信息，售价为1500万元/套起。
该项目从取证至今为何有1套网签记录？这次为何大幅降价？对于这些疑问，新京报贝壳财经记者也联系了开发商电建地产的相关负责人，但截至发稿，尚未有进一步的回复。
同时，记者也询问了门头沟区域熟悉该项目的中介。一位不愿具名的中介称：“这个项目三年前就开始卖了，改名就改了三次。当时市场也比较好，项目定位比较高，单套卖上千万，但是卖得不好。从产品看是上下叠，位置和定位比较尴尬，有这个资金实力的买家可能会买个离市区近点的大平层，要买上下叠的话会选更远的项目价格会更低。现在开发商要回款，更名重新包装了下，操盘方电建地产在门头沟的华曦府项目前阵子卖得非常不错，所以也可以趁这波热度赶紧去化。”
电建地产盈利承压
从曾经的西山源著到当下的泷悦·玖宸，距离2018年电建地产拿地已经过去7年时间，可见并非所有的“半山豪宅梦”都能照进现实。
事实上，电建地产在北京门头沟区域已经深耕多年，2016年，电建·金地华宸入市，去化良好；去年入市的华曦府项目也取得了热销，属于定位刚需、刚改的地铁盘，户型面积为78平方米-135平方米；但是，别墅类产品泷悦·玖宸和华萃西山去化不佳。
同时，电建地产本身也面临着业绩下滑和亏损压力。财报显示，2024年度，电建地产实现营业总收入123.35亿元，同比下降28.97%；实现净利润为-23.07亿元，上年同期亏损12.45亿元，亏损扩大。此外，截至2024年末，电建地产现金及现金等价物余额80.69亿元，同比减少18.74%；短期有息负债合计98.7亿元，其中：期末短期借款14.16亿元，应付票据4.59亿元；一年内到期的长期借款47.84亿元，一年内到期的应付债券32.11亿元。
由此可见深金优配，在业绩承压之下，电建地产也不得不加快去化步伐。
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